Можно ли с целью приобретения квартиры в строящемся жилом доме заключить не договор участия в долевом строительстве, а иной предусмотренный действующим законодательством договор

Заключая договор на приобретение жилья, следует помнить, что в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон), если застройщик не является жилищно-строительным и жилищно-накопительным кооперативом либо не выпускает жилищные сертификаты, то привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов он может только путем заключения договоров участия в долевом строительстве. К сожалению, приходится признать, что вопреки действующему законодательству многие застройщики составляют и заключают договоры без учета требований Федерального закона. Поэтому следует еще раз внимательно изучить подписанный договор.

Практика показывает, что наиболее рискованными являются следующие схемы оплаты приобретаемой квартиры:

  • приобретение векселя,
  • заключение предварительного договора купли-продажи,
  • покупка квартиры через агента.

1. Приобретение векселя (или заключения договора займа). В этом случае гражданин дает застройщику денежные средства в долг, а застройщик формально принимает обязательство по истечении определенного срока передать в погашение долга квартиру.

Однако в векселе или договоре займа указано только одно обязательство застройщика — оплатить вексель (возвратить заем).

В указанной ситуации существует риск неисполнения застройщиком обязательств передать квартиру, и гражданин не может принудить застройщика к этому, а может только взыскать сумму «долга», которая явно обесценивается с учетом инфляции. В указанном случае гражданин может обратиться за защитой своих прав только в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика.

2. Предварительный договор купли-продажи квартиры дает право не на жилое помещение, а на покупку этого помещения в будущем. По предварительному договору подразумевается, что права на все квартиры приобретают не конкретные граждане-дольщики, а застройщик. Иными словами квартира полностью оплачивается в момент подписания договора, а не когда она появляется физически. Кроме того, предварительный договор не подлежит государственной регистрации, то есть существует риск «двойных продаж». Если застройщик нарушил обязательства заключить основной договор и передать квартиру к оговоренному сроку, также следует обратиться в суд.

3. Использование схемы с привлечением промежуточного звена – агента. Гражданину предлагается заключить договор с компанией, в соответствии с которым агенту передаются деньги и поручается использовать их для приобретения у застройщика квартиры и передачи ее гражданину. В этом случае застройщик не несет каких-либо обязательств перед гражданами, и если агент не исполнит обязанность по передаче квартиры гражданину, то требования о возврате денежных средств гражданин может предъявить в судебном порядке только агенту.

В случае неисполнения решения суда, вынесенного в пользу гражданина, следует обращаться за содействием в защите своих прав в органы внутренних дел с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении застройщика или его агента. Обращаться следует в то отделение, на подведомственной территории которого находится офис застройщика или агента, либо адрес, указанный в учредительных документах.